La Legge di stabilità per l’anno 2019 ha introdotto esclusivamente alle persone fisiche la facoltà di applicare la cedolare secca sui contratti di locazione di immobili ad uso negozio ed esercizi commerciali parificando così con la normativa, in essere da 7 anni, sugli immobili ad uso abitativo. L’aliquota cedolare secca negozi per il 2019 è confermata nel 21% come quella applicata per le locazioni di immobili ad uso abitativo. L’opzione per la cedolare secca sugli immobili ad uso commerciale è rivolta a quelle persone fisiche, come negli immobili abitativi, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per i nuovi contratti di locazione stipulati nell’anno 2019, si può optare per la cedolare secca, a condizione che gli immobili di categoria catastale C/1 abbiano una superficie inferiore a 600 mq, pertinenze escluse.

Di seguito sono indicati gli immobili negozi soggetti alla cedolare secca di categoria catastale C1:

• singoli o gruppi di locali – costituenti unità immobiliari – dove si effettua la vendita, con prevalenza al dettaglio di merci, di manufatti, prodotti, derrate;
• i locali occupati da attività esercenti servizio alla persona
• le ricevitorie postali, le agenzia bancarie o assicurative;
• ambulatori medici, ecc. posti  in comuni locali che hanno ingresso diretto dalla strada pubblica e le comuni caratteristiche dei locali per bottega;
• i locali adibiti ad esposizione di merci;
• locali dove la vendita si accompagna con prestazioni di servizio come, ad esempio, trattorie e ristoranti, pizzerie, panetterie (intese come locali di vendita al minuto del pane), bar, caffè.

Sono tuttavia esclusi i contratti di locazione stipulati nell’anno 2019 qualora al 15 ottobre 2018 risultasse già in essere un contratto di locazione non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.Per tutti gli aspetti tecnici si rinvia alla normativa già esistente per cedolare secca sulle locazioni abitative, in vigore dal 2011.

Per i contratti di locazione in cui il locatore ha esercitato l’opzione della cedolare secca, non saranno da pagarsi l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Si può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali, e se l’opzione non viene esercitata all’inizio del contratto, la registrazione segue le regole ordinarie. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare contestualmente alla comunicazione di proroga, la conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Infine si precisa che il reddito soggetto a cedolare:

• a) è escluso dal reddito complessivo nel calcolo dell’IRPEF;
• b) sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
• c) il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.

 La Ragioneria Generale dello Stato stima che circa l’ottanta per cento dei percettori di reddito da locazione di immobili ad uso non residenziale avrebbe convenienza ad optare per il regime della cedolare secca.